各縣、區(qū)人民政府，遼東灣新區(qū)，遼河口生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

    為進(jìn)一步規(guī)范全市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理，推進(jìn)土地供應(yīng)工作高效、陽光、透明，促進(jìn)土地市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章和相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為提出以下意見：

    一、嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營性國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為

    1.土地出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，必須在土地有形交易場所公開交易，并遵循合法、公開、公平、公正和誠實守信的原則。

    2.工業(yè)、商業(yè)、商品住宅、旅游、娛樂等經(jīng)營性土地出讓，以及已供應(yīng)需改變用途開發(fā)建設(shè)的土地，必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓（以下簡稱招拍掛）。

    3.市國土資源管理部門負(fù)責(zé)全市土地公開交易的管理工作?？h、區(qū)政府（包括經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會，下同）應(yīng)當(dāng)成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，成員由縣、區(qū)政府分管國土資源工作的領(lǐng)導(dǎo)和國土、財政、審計、規(guī)劃、建設(shè)、物價等部門的負(fù)責(zé)人組成。其主要職責(zé)是：審查批準(zhǔn)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓方案，協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體決定招拍掛中的重大事項。

    4.居住用地出讓時一律不得設(shè)置任何限制性、排他性準(zhǔn)入條件。作為土地出讓的居住用地應(yīng)限定相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施用地比例界限，小區(qū)級居住用地配建公共服務(wù)設(shè)施比例為12%—22%，組團(tuán)級居住用地配建公共服務(wù)設(shè)施比例為6%—12%。

    5.商業(yè)及商住綜合用地不得設(shè)置影響公平、公正競爭的限制性、排他性準(zhǔn)入條件，但是個別根據(jù)城市規(guī)劃，有利于完善城市功能、能夠帶動區(qū)域整體發(fā)展，具有引領(lǐng)性作用的商業(yè)業(yè)態(tài)（指具有百貨商場、購物中心、超級市場、賓館酒店等功能，受讓人自持物業(yè)比例不低于70%的城市商業(yè)綜合體項目）、總部經(jīng)濟(jì)、文化旅游、創(chuàng)意研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，確需設(shè)置有關(guān)準(zhǔn)入條件的，在不設(shè)置唯一性排他條件的前提下，由縣、區(qū)政府事先報請市政府研究同意。

    6.工業(yè)用地不得與配套居住、商住用地掛鉤，工業(yè)用地出讓時可根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和項目實際，可設(shè)置產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)能、注冊登記、稅收等要求。各縣、區(qū)政府參照對轄區(qū)內(nèi)符合以上要求的項目用地出讓時設(shè)置有關(guān)準(zhǔn)入條件需進(jìn)行集體研究決策。

    對設(shè)置準(zhǔn)入條件安排出讓的宗地，在招拍掛過程中要將準(zhǔn)入條件納入出讓公告內(nèi)容；宗地成交簽訂合同時，要將相關(guān)條件納入土地出讓合同補(bǔ)充條款。

    7.合理確定各類用地供地規(guī)模。

    （1）居住用地應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃和單宗用地供地限額的規(guī)定，合理確定出讓地塊規(guī)模，避免地塊規(guī)模偏小導(dǎo)致溢價率過高，或地塊規(guī)模偏大導(dǎo)致土地開發(fā)進(jìn)度過慢。市轄兩區(qū)、兩經(jīng)濟(jì)區(qū)居住用地出讓規(guī)模應(yīng)不大于20公頃，兩縣不得大于7公頃。

    （2）商業(yè)及工業(yè)用地規(guī)模20公頃以上的項目，原則上應(yīng)采取“整體規(guī)劃、分期報地、分期供地”的方式，避免閑置用地、低效用地現(xiàn)象發(fā)生。用地規(guī)模超過20公頃的項目，應(yīng)報市政府研究同意。

    （3）工業(yè)用地應(yīng)本著節(jié)約集約用地原則，嚴(yán)格執(zhí)行《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)〔2008〕24號）要求，工業(yè)用地綠地率不得超過20%，宗地中行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%?？h、區(qū)政府可以探索采取先出租后出讓、在法定最高年限內(nèi)實行縮短出讓年期等方式出讓工業(yè)用地，有效保障土地得到切實利用。

    8.合理確定競買保證金。商業(yè)、居住用地競買保證金一般不得低于出讓起始價的50%，出讓起始價總額達(dá)到3億元以上的用地，競買保證金不得低于出讓起始價總額的30%，工業(yè)用地競買保證金不得低于出讓起始價總額的20%。

    9.進(jìn)一步規(guī)范土地出讓繳款期限，受讓人簽訂土地出讓合同之日起一個月內(nèi)必須繳納出讓價款的50%以上（含宗地競買保證金），余款原則上在簽訂土地出讓合同后6個月內(nèi)繳清，最長期限不得超過一年。

    （1）受讓人繳款比例不足50%的，國土資源管理部門不予發(fā)放國有建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地出讓合同，規(guī)劃部門不予核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

    （2）土地出讓價款征收由國土資源管理部門負(fù)責(zé)告知財政部門，財政部門負(fù)責(zé)征收管理。建立土地出讓收入電子信息管理系統(tǒng)，從開具繳款通知、價款繳納、入庫、支出各環(huán)節(jié)全程管控，實時掌握土地出讓收支管理信息，切實將“收支兩條線”政策落實到位。

    （3）對未按照合同約定足額繳納土地價款的，國土資源管理部門不得核發(fā)國有建設(shè)用地使用證，規(guī)劃部門不得核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；商品房開發(fā)用地未取得國有建設(shè)用地使用證的，住建部門不得核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    （4）在簽訂土地出讓合同中應(yīng)明確，無正當(dāng)理由受讓人不按時支付土地出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰繳納違約金；延期付款超過60日，經(jīng)催交后仍不能支付土地出讓價款的，出讓人可解除土地出讓合同，依法收回其土地，不予返還保證金。

    10.嚴(yán)格控制建設(shè)項目用地建設(shè)周期，建設(shè)周期自土地出讓合同約定開工之日起計算。簽訂土地出讓合同時應(yīng)限定建設(shè)周期，一般為2年，但有特殊建設(shè)要求的最長不得超過3年。

    受讓人未能按照土地出讓合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工或者竣工的，每延期一日，受讓人繳納相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額1‰的違約金，可按月結(jié)算。因受讓人原因造成閑置土地的，要嚴(yán)格按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）予以調(diào)查、認(rèn)定和處置。

    11.嚴(yán)禁在“退二進(jìn)三”過程中以補(bǔ)繳出讓價款、協(xié)議出讓方式將原有工業(yè)用地改變用途進(jìn)行商品住宅項目開發(fā)，規(guī)劃用途為商業(yè)、居住用地的，必須納入政府儲備計劃。

    對符合國家產(chǎn)業(yè)政策，屬政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目，因城市規(guī)劃調(diào)整等原因?qū)⑵溆玫丶{入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點范圍的，應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)項目“占一補(bǔ)一”的原則，由縣、區(qū)政府優(yōu)先在本轄區(qū)內(nèi)安排用地，轄區(qū)內(nèi)不能安排的，可提請市政府在市域范圍內(nèi)安排，其中重新安排的工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

    12.積極引導(dǎo)、合理開發(fā)利用地下空間。

    （1）地下空間，是指地表以下的空間，地下空間開發(fā)利用具體包括結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程（以下簡稱結(jié)建地下空間）和獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程（以下簡稱單建地下空間）。市政道路、公共綠化、公共廣場等已建成的公共用地的地下空間視為單建地下空間。地下空間扣除配建人防工程外的建筑面積，需單獨另計地下容積率的，其計算規(guī)則按有關(guān)容積率計算規(guī)定執(zhí)行。

    （2）結(jié)建地下空間與地上土地使用權(quán)捆綁一并出讓。單建地下空間可獨立安排以招拍掛方式供應(yīng)。鼓勵企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共地下停車場，單建公共地下停車場的可以劃撥方式供地，結(jié)建地下公共停車場的，出讓時不計收土地出讓價款，但建設(shè)后改變用途或出售的需補(bǔ)繳土地使用收益。

    （3）單建地下空間使用權(quán)出讓參照地上土地使用權(quán)出讓規(guī)定執(zhí)行。地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)登記按照地下、地上宗地面積和地下、地上空間建筑面積分別分?jǐn)傆嬎恪?/p>

    二、加強(qiáng)土地出讓統(tǒng)籌的管理力度

    13.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具規(guī)劃條件的依據(jù)。縣、區(qū)規(guī)劃部門應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)的要求，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃部門依據(jù)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃向國土資源管理部門出具規(guī)劃設(shè)計條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的地塊，不允許確定規(guī)劃條件。

    進(jìn)一步細(xì)化規(guī)劃條件，規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)包括地塊位置、使用性質(zhì)、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、建筑后退控制線等強(qiáng)制性內(nèi)容，還應(yīng)包括商住比（商業(yè)建筑面積占總開發(fā)建筑面積比值的上限）、地下空間容積率，有特殊配建要求的地下人防設(shè)施、“一站四室”的設(shè)定要求、規(guī)模等，居住用途必須明確容積率上、下限，且下限不得低于1.0。

    14.科學(xué)編制并嚴(yán)格執(zhí)行年度土地供應(yīng)計劃?？h、區(qū)政府及其國土資源管理部門應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃，按照“供需平衡、有保有壓”的原則，合理確定當(dāng)年國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式，將供應(yīng)計劃落實到具體地塊和供地時間。

    每年3月底前，年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)縣、區(qū)政府批準(zhǔn)并向社會公布。

    15.調(diào)整土地一級市場供應(yīng)實施程序，按照集中收儲、統(tǒng)一供應(yīng)的原則，由土地儲備機(jī)構(gòu)先行收儲后，轉(zhuǎn)國土資源管理部門統(tǒng)一組織供應(yīng)。具體程序如下：

    （1）在年度供應(yīng)計劃明確的具體地塊供應(yīng)時間之前，由各縣、區(qū)政府完成宗地的農(nóng)轉(zhuǎn)征報批、征地拆遷工作，市、縣土地儲備機(jī)構(gòu)完成宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及收儲工作。儲備機(jī)構(gòu)在地塊進(jìn)行儲備開發(fā)過程中可以引入社會資金。在進(jìn)行國有地上房屋征收補(bǔ)償中由政府征收主管部門負(fù)責(zé)征收工作，征收主管部門可委托房屋征收實施單位進(jìn)行具體征收工作，儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)資金的調(diào)撥。

    （2）縣、區(qū)國土資源部門根據(jù)供應(yīng)計劃中明確的供地時序，結(jié)合市場形勢，按照“分布科學(xué)、投放有序、地價均衡”的原則，按出讓規(guī)劃條件編制國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案，報縣、區(qū)政府審批。中心城區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部大洼縣田家鎮(zhèn)土地供應(yīng)納入市級管理，中心城區(qū)（雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)、田家鎮(zhèn)）土地出讓方案經(jīng)區(qū)、縣政府審核上報市國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)，土地出讓方案經(jīng)核準(zhǔn)后，縣區(qū)政府方可實施。

    （3）宗地出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國土資源管理部門按程序組織供應(yīng)，在宗地出讓公告前，土地出讓條件、單價、土地權(quán)屬來源、宗地坐標(biāo)等信息必須向市國土資源管理部門備案后方可進(jìn)入全市統(tǒng)一的網(wǎng)掛市場。

    （4）宗地成交后，競得人必須在10個工作日內(nèi)與出讓人簽訂土地出讓合同，逾期不簽訂合同的，出讓人可終止土地出讓行為，保證金不予返還。土地出讓合同簽訂3個工作日內(nèi)，國土資源管理部門將競買保證金轉(zhuǎn)入財政專戶。宗地所在縣、區(qū)政府負(fù)責(zé)組織按合同約定期限向受讓人交付土地，簽訂交地確認(rèn)書。

    16.進(jìn)一步規(guī)范土地出讓價格確定機(jī)制。

    （1）出讓起始價格擬定以市場評估價格為基礎(chǔ)，原則上不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和（舊城改造項目除外）。房地產(chǎn)項目用地出讓起始價的樓面地價不得低于地塊周邊近期出讓地塊樓面地價及基準(zhǔn)樓面地價的80%，工業(yè)用地出讓價格不得低于國家最低限價，使用未利用地或國家扶持類產(chǎn)業(yè)用地價格參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    （2）全市各招商部門不得擅自確定招商擬用地價格，招商項目用地意向價格咨詢國土資源管理部門后，報所在縣、區(qū)政府國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)確定，最終通過市場確定出讓價格。嚴(yán)禁以拼地價方式進(jìn)行招商引資。招商部門在招商工作中要充分與國土資源管理部門溝通，結(jié)合供地計劃及土地存量情況，采取定點、定向招商的方式，努力高效保障招商項目及時落地，提高土地利用效率?？h、區(qū)政府可探索實行預(yù)出讓制度，掌握土地市場需求情況，減小招商項目用地隨意性、盲目性。

    （3）市國土資源管理部門研究制定中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓指導(dǎo)價，統(tǒng)一平衡、調(diào)控中心城區(qū)，包括中心城區(qū)內(nèi)兩縣，尤其是田家鎮(zhèn)土地出讓價格。

    （4）具有引領(lǐng)性作用的商業(yè)業(yè)態(tài)、總部經(jīng)濟(jì)、文化旅游、創(chuàng)意研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地及以出讓方式供應(yīng)的政府保障性住房、具備公益性質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生、教育及城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，確定土地出讓起始價可按不低于地塊所在區(qū)域基準(zhǔn)地價或評估地價的70%確定。其中：具有引領(lǐng)性作用的商業(yè)業(yè)態(tài)、總部經(jīng)濟(jì)、文化旅游、創(chuàng)意研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地參照商業(yè)用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)；政府保障性住房和具備公益性質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生、教育用地參照居住用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)；供暖、供水、能源等基礎(chǔ)設(shè)施用地參照工業(yè)用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。

    （5）地下空間需辦理產(chǎn)權(quán)自行經(jīng)營或銷售的，結(jié)建形式的必須將地下空間使用價款納入宗地土地出讓起始價，單建的地下空間使用權(quán)以招拍掛方式公開供地。在地下空間土地使用權(quán)益價格尚未納入基準(zhǔn)地價體系的，測算地下空間使用權(quán)益價格暫按：地下容積率小于1的，按評估地上同用途樓面地價的20%測算；容積率大于1小于2的，超出1.0部分按10%測算；地下容積率超過2.0的按2.0計算。

    三、健全土地出讓監(jiān)管機(jī)制

    17.嚴(yán)格執(zhí)行土地市場和地價的動態(tài)監(jiān)測制度。縣、區(qū)國土資源管理部門要將供地結(jié)果、土地實際開發(fā)利用情況和出讓價格等信息，及時錄入國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測和監(jiān)管系統(tǒng)；縣、區(qū)國土資源管理部門每年年末，要對全年出讓土地的供應(yīng)和開發(fā)利用情況進(jìn)行分析和評價，向同級政府和市國土資源管理部門報告，為政府加強(qiáng)土地調(diào)控提供決策參考。

    18.嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目竣工驗收制度。建設(shè)項目竣工申請驗收時，要將建設(shè)項目用地情況、履行土地出讓合同或劃撥決定書規(guī)定義務(wù)情況，作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。規(guī)劃管理部門對項目建設(shè)規(guī)劃實施情況驗收后，應(yīng)將竣工驗收確認(rèn)書及驗收的各項建設(shè)指標(biāo)，對照出讓時的規(guī)劃指標(biāo)實施情況告知國土資源管理部門。無國土資源管理部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，住房和建設(shè)管理部門不得通過竣工驗收。

    縣、區(qū)國土資源管理部門負(fù)責(zé)牽頭，會同發(fā)改、住建、監(jiān)察、財政、稅收等相關(guān)職能部門，對設(shè)置準(zhǔn)入條件宗地出讓后的開發(fā)利用、履約情況進(jìn)行跟蹤核查和統(tǒng)計，并定期向同級政府匯報。對違反相關(guān)準(zhǔn)入設(shè)定條件進(jìn)行開發(fā)或不能達(dá)到相關(guān)準(zhǔn)入條件約定的，由縣、區(qū)政府負(fù)責(zé)督促整改。

    19.切實強(qiáng)化責(zé)任追究制度。對在國有土地使用權(quán)出讓中涉及公職人員違紀(jì)的，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門依紀(jì)依法進(jìn)行立案查處；涉嫌犯罪的，及時移交司法機(jī)關(guān)。加大行政問責(zé)力度，對造成嚴(yán)重后果和影響的，依法追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

    本意見自公布之日起實施，凡本市其它文件相關(guān)內(nèi)容與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。

 

盤錦市人民政府

2014年8月4日